调查:消失的车位

1评论 2020-08-17 04:35:26 来源:国际金融报 作者:孙婉秋 左宇 300185!第二个天山生物来了

  如果按网上流传的标准来看,杨鹏(化名)勉强挤上了上海中产阶层的梯队里。

  这套上海内中环的三室新房是他去年刚完成的置换,“六个钱包”理论在他身上依然适用,双方父母尽可能倾囊相助。

  杨鹏知道,900万元的总房款可能只是开发商长实集团业绩里面的一块砖,于他而言却是身后几个家庭对于未来的一次巨大透支。

  规划中车位的“消失”让他选择捍卫自己的权利,即使这一次站在对面的是雄居首富之位多年的李嘉诚

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  寄望于置换

  孩子出生后不久,杨鹏便萌生了换房的念头,婴儿的啼哭加上过来帮忙的父母的身影,让原本温馨的小两居显得有些局促。

  他希望多一个房间,更期盼有个固定的停车位。

  老小区的停车问题总是紧张,十分之一的车位比让下班归来的他永远找不到车位,小区路边划线车位成了最后的希望。运气好时他能顺利觅得车位,遇到停满时也得等待,有次等了30分钟仍未果,临近21点,父亲不忍上了一天班的他仍在饿肚子,下来替了他。停在路边的车早上7点得开走,过时则会收到罚单,一次7点02分下来的杨鹏看着刚贴完罚单准备起身离开的交警,想争辩几句,但终究还是把话咽了回去。

  他将希望寄托在换新房上,渴望拥有固定的停车位,不用让未知的找寻拉长每日的通勤时间,也不用担心是否会收到新的罚单。

  去年5月,高·尚领域住宅首推,杨鹏和家人去看了房,老式的塔楼户型无可避免得房率较低、南北不通透,但看中了项目地处真如副中心,加之开盘价在同区域中并不高,一家人决定凑凑,够个首付。

  公开信息显示,高·尚领域位于上海普陀真如副中心核心地段,由李嘉诚旗下的长江实业集团打造,项目总建筑面积近120万平方米,是目前上海中环内在建的最大规模地标性城市综合体项目。

  2019年6月10日,高·尚领域住宅项目一期开盘大体量推出1108套房源,项目均价9万元/平方米,主力户型为82-160平方米的2-4房,总价在651.2万-2512.6万元,最终1108套房源收获1181组认筹,认筹率高达106.59%。

  中签了的杨鹏最终选择了一套96㎡三室两厅的户型,总价近900万元。

  怀揣着对未来生活的期盼,杨鹏经历了不算漫长的等待。

  2020年3月20日,杨鹏接到开发商通知,可办理交房手续,但受疫情影响需致电交房中心预约错峰前往办理。

  4月初,收房心切的杨鹏一早便前往高·尚领域交房中心签署文件,完成了交房工作。

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  车位配比遭腰斩

  就在一期业主交房的档口,项目二期宣传也悄然启动。不同于一期的全城热销,二期项目销售骤然冰封。

  4月24日,高·尚领域住宅二期开盘,348套房源仅收获11组有效客户认筹,认筹率低至3%,相较一期下滑97.19%,创下了2020年上半年新盘认筹最低纪录。

  不过10个月的光景,这个头顶“李嘉诚”光环、背靠长江实业的新盘销售热度为何骤降?

  “大概是因为一期虚假宣传遭到了维权,影响了二期的销售。”多名一期业主对《国际金融报》记者反映,购买高·尚领域时,中介介绍称车库有两层,每层车位600+,车位配比为1:1.2。然而交付时,业主却发现开发商已将B2层的600多个车位使用权转给了A3地块的商住业主,一期住宅项目1100多名业主只能使用B1层的600多个车位,照此计算,车位比不足1:0.6。

  《国际金融报》记者实地走访发现,高·尚领域共分为A3、A4、A5、A6共4个地块,其中,A4与A6分别是住宅一期、二期项目;A3及A5是商业板块,包括商住房,开盘时间较早。所有地块地下停车场均相通,中间仅有电动闸门隔开,因为商住房区域车位不够,故占用了住宅一期B2层的600多个车位。

  为了维权,杨鹏和其他代表一起前往销售中心向开发商讨要说法。

  “开发商从未承诺过车位比,并且车位转让已写在购房合同中是你们自己签字同意的。”面对代表们的质疑,高·尚领域的销售经理反复重复着同样的话术。

  《国际金融报》查询购房合同发现,51页的购房合同中第44页中的确写道:“乙方(购房者)确认,在签署合同前,甲方(开发商)已根据规划文件以及相关政府部门要求告知,本物业管理区域内有670个停车位将分别提供给高逸尚城A3地块和高逸尚城A5地块使用,乙方清楚了解且认可及同意配合该转移车位方案,及同意允许转移车位使用人因使用相关转移车位而进入本物业管理区域,并同意不会就此向甲方提出任何索赔或任何其他形式的权利、要求。”

  “这寥寥几百字,就决定了我们今后的停车空间。”业主陈霞(化名)苦笑,家中已经有一辆车的她,本打算再买一辆,如今这个打算只能搁置。

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  角落里的“转让条款”

  业主们为何会签下这份自损权益的车位转移同意书呢?

  15栋楼的业主刘文(化名)对《国际金融报》记者回忆,签合同时人很多,加之中介在一旁催促,很多业主并未仔细翻阅。即便其发现了这一条款,面对签约律师给出的“这是格式合同,不会有什么问题,就算真的发现某个条款不合适一般也不会修改的”回复,再加上工作人员在一旁表态“小区一共3700多个车位,即使转出670个,也不会影响停车”,最终还是提笔签了字。

  购房合同签完便由开发商收走,直至4月初交房时才一一发于业主。也就是在这个时候,交房文件上才写明一期业主车位配比为1:0.57。

  刘文说那是他第一次知道670个车位全部从他们一期车位中划出,他们真实的车位比遭遇了腰斩。

  业主们没想到,自己签下的这一笔,会给后面的维权埋下了一颗“炸弹”。

  北京观邦律师事务所律师郎克宇对《国际金融报》记者表示,如果要以开发商涉嫌欺诈判定车位转让协议无效是很困难的,这需要有充分的证据证明是否是在受到胁迫或不知情等情况下签订的,对于多数情况而言这是难以举证、诉讼困难的。

  “不会影响停车”的论断很快被现实打脸。

  五一期间,杨鹏和多名业主一起,趁假期开车前往高·尚领域验房,由于车位不足,几十辆车在普陀区曹杨路上排起了长龙,最终引来公安协调物业打开B2让车辆入库,持续了两三个小时的交通堵塞才缓缓散去。

  除了停车不便,地下车位的转让也给小区的安保埋下了不小的安全隐患。

  由于地下车库对商住开放,人员流动更加随意且不易控管。入住不足3个月,高·尚领域已发生两起失窃事件。5月中旬,15栋业主陈女士一家在房门敞开通风之际遭遇入室盗窃,放置在客厅的电脑被偷走;6月,业主停靠在地下车库的一辆全新电瓶车被人推走……

  《国际金融报》记者走访发现,小区外的陌生人可直接通过车库电梯到达家门口,甚至有业主的电子猫眼拍到有外部人员流窜在小区挨家挨户发放卡片广告。

  记者就安保问题尝试联系项目物业管家未果,前往高·尚领域物业服务中心咨询时,物业前台人员表示“不接受媒体采访”,并监视记者离开。

  高·尚领域这一车位配比是否合理合规?

  《国际金融报》记者调查发现,上海市2006年规定的车位配比(即《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(2006版))要求,内外环间,户均面积小于100平方米的住宅车位配比为0.4个/户。

  8年后出台的《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》中则将这一要求提至1:1。而2019年才开盘入市的高·尚领域却在5年前临门一脚抢在新标准执行前3个多月提前取得了停车审批意见。

  有地产行业人士对记者表示,开发商此举有突击取证之嫌,同时涉嫌在开盘入市时为了销售故意制造信息不对称,隐瞒此项不利因素。

  上海第五次综合交通调查报告(第六次在2019年-2020年分两年开展)数据显示,到2014年底,上海中心城居住配建停车位为64万个,居住区夜间停放需求为133万辆,配建缺口由2009年的37%扩大到2014年的52%。今年以来,随着上海车牌额度投放量的增加,居住区夜间停车矛盾更加突出。

  伴随着市区规划的车位配比不足,车位逐渐成为了购房者综合考量的重要因素。或正是由于高·尚领域车位配比惨遭腰斩的消息传出,才让不少一期铩羽而归预备二期再战的购房者选择放弃。

  4

  长实的“金蝉脱壳”

  更让业主维权之路凭添阴霾的是由于开发商采用了全分销模式,取证极为困难。

  2019年高·尚领域住宅首开推出一期房源,开发商长江实业不设案场,不接受自访客户,全权交由链家、中原地产和华燕房盟三家代理公司,并设置了高额佣金推动销售。

  不设案场、全部采用中介带看模式,也意味着对于购房者而言,中介是他们沟通项目信息的唯一渠道。

  记者查询到,2019年高·尚领域首开之时,多处公开信息显示,项目总车位个数3700,规划一期住宅户数1108户,对外公示车位配比1:1.2。

  然而,长实方面市场部经理却表示,“开发商从未承诺过上述车位配比,这是中介宣传时的话术,并不代表开发商。”

  对于长实方面的“甩锅”,代理方并不认同,有项目负责人对《国际金融报》记者表示,“车位配比及具体车位数为高·尚领域项目方提供,我们是按照项目方提供的资料如实告知客户。”

  不仅如此,另一家代理方告诉记者,由于长江实业尚未结清一期项目的分销尾款,公司正寻求法律途径解决。

  多名项目中介也表示,其被集中拉到项目售楼处进行培训,车位配比是开发商现场讲解的。在与开发商沟通未果后,业主选择投诉至政府相关部门,期望在政府的帮助下解决地下二层车位问题。6月的一场四方会谈中(政府、开发商、物业、业主)相关部门要求开发商就车位问题拿出相应解决方案。

  《国际金融报》记者就后续解决方案联系长实方面,相关工作人员表示不知情,让记者联系售楼处,对于记者提出的售楼处中介人员能否代表开发商,其并未回复。

  目前,在业主的极力争取下,住宅一期项目B2停车场已经对其开放,但B2停车位归属权仍在开发商手中,随时可以收回。对于高·尚领域的业主而言,悬而未决的解决方案就像是悬在头顶的达摩克里斯之剑,拿回地下二层停车场所属权,让自己的车能够“停有所位”是他们心中最大的期盼。

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  捂盘14年

  作为李嘉诚旗下长实集团在上海的明星项目,高·尚领域的建设规划源于十几年前。

  2001年的《上海市城市总体规划》中明确了上海市的四个城市副中心,即徐家汇(行情002561,诊股)、五角场、真如和花木。相较于另外三个,真如显得有些滞后。

  为了打造真如城市副中心,普陀区于2006年将真如板块核心区域四块地以22亿元低价交由李嘉诚旗下的长江实业。彼时,长江实业规划做一个近100万方的综合体项目高·尚领域,同时计划在2018年打造一幢浦西最高楼。

  22亿元总价,折合楼板价3055元/平方米,即便是放在2006年亦算得上是“白菜价”,普陀区显然希望通过这位商业大鳄来带动区域发展。

  然而,该项目的开发依然遵循了长实在内地开发地产的一贯套路,捂盘惜售,通过土地增值而大量获利。

  14年过去了,高·尚领域仅有部分商住与住宅房源陆续开售,规划中的办公、商业配套均未开业,计划打造的浦西第一高楼至今未见踪影。

  随之而来的是李嘉诚的不断抛售。

  2006年,与高·尚领域同期拿下的还有上海世纪汇广场,李嘉诚以32亿元代价拍下。最终,该地块于地价暴涨的2016年以200亿元总价卖出,出售完成后,李嘉诚在上海持有的商业物业仅有位于南京西路的梅龙镇广场。

  据披露,2019年长实在上海有“高·尚领域”及“湖畔天下”湖畔花园两大项目入市,全年累计销售房源超过1270套,金额近100亿元,这也是长实进入上海市场以来销售业绩最高的年份。

  其中,高·尚领域住宅项目一期自2019年6月首度开盘至年底,共销售843套,总销售金额约73亿元,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

  然而,受车位维权等因素的影响,高·尚领域二期认筹率冰封至3%。

  记者查阅网上房地产信息发现,截至8月13日,高·尚领域一期开盘14个月,已售房源数为861套,尚有247套待售,去化超77%;二期项目开盘4个月,已售房源数为94套,254套待售,去化约27%。

  彼时荣光,更凸显此刻的困境。

  这个助力长实创下上海市场最优佳绩的项目正面临着巨大的去化难题……

关键词阅读:城市综合体 楼板价 路凭 国际金融报 李嘉诚

责任编辑:付健青 RF13564
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